Crédits immobiliers : quelle tendance pour les taux ?

La forte augmentation des taux de crédit semble appartenir au passé. Des premières baisses ont même été observées ces dernières semaines. Peut-on espérer que 2024 soit marquée par une reprise immobilière ?

Les taux de crédit commencent à baisser

Après avoir connu une hausse rapide pendant deux ans et atteint des sommets à l'automne 2023, les taux de crédit immobilier ont commencé à se stabiliser en fin d'année. Dès novembre, la hausse a ralenti, avec une augmentation de seulement 9 points de base (pdb), comparée aux 18 points de base mensuels moyens des dix premiers mois de l'année. En décembre, l'augmentation n'a été que de 2 points de base. En janvier, une baisse rapide du taux moyen a été constatée, ce qui est notable pour une période généralement stable.

En janvier 2024, le taux moyen des crédits dans le secteur concurrentiel (hors assurance) était de 4,15 % pour toutes durées confondues, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, contre 4,24 % en décembre. Plus précisément, le taux moyen s'établit à 3,89 % sur 15 ans, 4 % sur 20 ans et 4,13 % sur 25 ans. Une excellente nouvelle pour les futurs propriétaires, notamment les primo-accédants, qui bénéficient désormais de conditions de financement plus avantageuses qu'il y a quelques mois.

Une durée d’emprunt stable

La durée des emprunts immobiliers accordés est restée globalement stable depuis le printemps dernier, malgré quelques légères fluctuations mensuelles. En janvier 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 248 mois, soit 20,7 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. C'est un niveau rarement atteint auparavant. Pour comparaison, la durée moyenne était de 13,6 ans en 2001 et de 17,1 ans en 2014. Cependant, cette durée n'est pas suffisante pour compenser les prix élevés des biens immobiliers ni les exigences en termes d’apport personnel, qui affectent la capacité d’emprunt des ménages. La capacité d’emprunt des ménages est encore inférieure de 15,6 % à son niveau de décembre 2022. En pratique, un ménage qui pouvait emprunter 100 000 € fin 2022 ne pouvait plus emprunter que 84 400 € en janvier 2024.

Emprunt immobilier : quelle tendance pour les taux ?

météo des taux ile de France

L’année 2024 a commencé de manière mitigée en janvier avec des taux de crédit en baisse, mais l’accès au crédit reste restreint par la Banque de France. Cependant, d’après l’INSEE, les intentions de réalisation de projets immobiliers augmentent pour le troisième mois consécutif grâce au ralentissement de l’inflation. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la reprise sera lente et incertaine. Pour améliorer l’accès au crédit, l’exécutif et la Banque de France ont décidé de prolonger de deux ans la dérogation à la durée maximale de l'emprunt, permettant ainsi des emprunts de 27 ans au lieu de 25 ans pour les projets incluant des travaux de rénovation.

En outre, la part de la rénovation dans le montant total de l’opération a été réduite à 10 % contre 25 % en 2023. Les prêts-relais sont également exclus du taux d’endettement, à condition qu'ils ne dépassent pas 80 % de la valeur du bien. Ces deux mesures, combinées à la baisse des taux, offrent l’espoir d’une reprise économique au cours de l’année 2024.